【城市展望】中国农业地产“五大模式”

     【导读】农业，是一个古老的产业，几千年的农业发展积淀了浓厚的文化。文化，人类在社会历史发展过程中所创造的物质财富和精神财富的总和，特指精神财富。农业与文化自古以来息息关联，相辅相成。

　　现今随着旅游和地产两大行业的不断发展，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向，结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显。

　　休闲农业地产是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。

　　休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下五种：

　　1、以农家乐为基础的地产开发

　　农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。

　　2、以农业观光园为依托的地产开发

　　农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。

　　3、以古村落为依托的地产开发

　　古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。

　　4、以景区为依托的地产开发

　　景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，另一种是与景区融合进行地产开发的项目。

　　5、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发

　　随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文件，预示着新农村建设将成为未来几年的热点。政府加大对于农村基础设施的投入，如公路交通、供电、供水等，这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。

　　其他新型农业模式

　　现今，农业的不断发展和人们对创新农业的不断尝试，农业的概念已经远远扩大，在农业也需要与时俱进的前提下，发展农业必须颠覆对农业的理解，农业不是单纯的人与地的关系，随着技术的进步和发展，农业的外延应该扩大到更多的领域。

　　一、结合土地人文资源发展起来的旅游产业

　　休闲农业和乡村旅游是目前创新农业的重要形式，将农业与旅游结合也是优化农业产业的重要方式之一，在传统种植、养殖等农产业的基础上，适当地开发其他的资源，尤其是旅游资源，最大程度地利用产业优势和土地资源优势。

　　二、以土地为基础的农业地产开发（养老地产、养生地产、商业地产）

　　（一）养老地产成农业地产开发新宠

　　1、养老地产市场真空多，潜力大
　　对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。形成这一潜力市场的原因包括：中国已进入老龄化社会；传统养老方式面临挑战；国内的养老设施满足不了需求。

　　目前国内很多开发商在研究养老地产，但养老地产在我国大部分省份还是空白，国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数，做得比较好的有北京的东方太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。

　　2、国内知名房地产企业已经先后做出尝试

　　2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。万科地产宣称，研究养老物业已经有3~5年时间；首创置业与河北建设集团联手，预备投资70亿元开发一处位于河北香河的养老项目。在临平，绿城旗下绿城蓝庭项目，向市场推出70年产权的颐养公寓。与此同时，泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”。

　　2011年，在保利地产年度股东大会上，该公司有关人士透露，目前保利地产正在重点研究养老地产、旅游地产的未来发展前景，并启动了养老公寓、度假型旅游等产品的试点。

　　3、养老地产开发有例可循

　　2011年，湖南首个纯粹老年生活示范城浮出水面，这个目前中南最大的老年城，成为长沙养老地产的试水之作。在长沙，康乃馨国际老年生活示范城成为长沙首个老年社区，填补了养老地产空白地带。而另一家本地发展商华盛麓峰集团亦在不断加快对于养老地产的研发和投入。很明显，中国的人口红利正在向老龄市场转移。

　　（二）休闲养生地产是农业地产开发的尝试方向

　　随着人们生活水平的提高，养生成为追求更高生活品质的一大趋势，很多人都在谈养生，很多企业也都涉足这一行业，房地产也一样。

　　1、养生地产的市场需求

　　亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。

　　解决老年健康问题和亚健康的重要方式就是通过生态人居改善人体微循环，使得身心浸润在完全生态的环境氛围中，养生专家曾有过形象的比喻：人体就像一个弹簧17173，外部环境和工作劳累就是外力。长时间的紧张劳作和恶劣的环境使弹簧越来越紧绷，最终弹簧无法复原。

　　所以，人的体力精力需要保持收支上的平衡，一段时间的紧张劳作，需要相当甚至更多的时间来调整，才能使机体恢复到正常状态。人居环境的选择至关重要，而拥有休闲、度假、养生三大主体功能的人居环境和住宅产品就成为了养生地产的重要组成。

　　2、开发养生地产要遵循的原则

　　养生地产必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域，滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园均可作为养生地产的选址要素作为参照；住宅建筑的科技运用一定要在通风、采光、环保方面加强创新，使得居住空间除了更具有科学性外，还要更加符合人体所对阳光、空气、水分、视觉、感官的需求。

　　服务设施要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置，如健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室等。

　　而物业管理的服务标准也要在养生和保健内容设置上体现极强的人性化，如太极拳俱乐部、瑜伽馆、温泉洗浴馆、养生药膳餐厅、保健中心、心理咨询中心等，既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行运营化，提高养生产业链的就业功能和创业功能，使得养生社区开发与养生产业完美结合，创造出养生地产独特的产业运营优势。

　　3、养生地产的市场引导

　　养生地产，包含着养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能，在市场引导过程中应遵循循序渐进的导入原则，将人们被扭曲的社会价值观、人生价值观进行重新的梳理，再通过道教、历史文化的引导将健康、保健、养生、长寿的理念灌输给消费者。

　　进而将养生地产的稀缺特性、投资保值特性、结合人生健康保健的重要性和社会圈层营销体系进行整合宣导，就会在养生地产的市场推广和消费引导中作出特色的营销，专题的推介还会将一种全新的人生认识传达给消费者，并在做地产运营的同时传播着一种人生态度和价值取向。

　　养生地产，是人居产品的理性回归，也是对人生价值的全新认定；养生地产所倡导的环保、健康、低碳、养生、自然、和谐也迎合着这个时代发展的最终方向。

　　现阶段我国养生地产无论在数量上还是质量上总体来说还是处于起步阶段，但是可以预见，我国的养生产业潜力极其巨大，极有可能成为二十一世纪经济最大的增长点之一。

　　（三）不改变农业性质的商业地产开发也是新形势

　　商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等.。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

　　以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。

　　商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上现在的很多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。

　　商业地产的模式有三种：

　　第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源；

　　第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展；

　　第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛。

　　现在很多发展休闲农业的地方，在旅游产业中也集合了一定的商业地产形式，如将部分农业用地租售给房地产企业，开发一些养生养老地产产品等。

　　三、以文化为依托的会展经济（“草莓大会”、“农博会”、“蔬博会”、“农业嘉年”）

　　开发农业，旅游和地产是个不错的选择，但是严密联系当地的风俗文化，从文化层面推动当地经济无疑是更高层面的农业产业规划，以文化为依托的“会展经济”是这种形式的代表。

　　1、昌平国际“草莓大会”

昌平第七届世界草莓大会落幕不久，据媒体报道大会共吸引近200家企业参展，其中国内企业近150家，涉及19个省市；国际企业50家，涉及14个国家和地区。据介绍，在大会5天时间内，北京市昌平区的草莓采摘就达36万公斤，收入3600万元，平均每斤售价高达100元。

　　“办好世界草莓大会，拉动一个产业，富裕一方农民。”昌平区政府的相关负责人表示，昌平区按照这一产业思路，紧密谋划草莓产业的后续发展，努力推动全区都市型现代农业转型升级。目前昌平已启动了国家现代农业科技城昌平园的规划建设。

　　2、山东寿光国际菜博会

　　4月20日，第十三届中国（寿光）国际蔬菜科技博览会在上东寿光正式拉开帷幕。来自50多个国家、30个省市区的上千万人参展了此次参博览会。展会为期一个月，这是山东寿光依托产业基础和科技优势，向世人展示当地现代农业发展的一个窗口，也是让世界人民认识山东的一个平台。

　　从展会的展厅设计来看，举办方在其中融入了大量的当地以及中国文化元素，从文化上诠释农业经济展会。展会设1个主展区和13个分展区，主展区总面积35万平方米，设有8个展馆（厅）、6个蔬菜温室大棚、采摘园和蔬菜博物馆。

　　8号厅采用蔬菜、果实、种子制作的盛世中华、锦绣江山等200多个蔬菜组合景观，融合了红色文化、生肖文化、齐民文化等传统历史文化。参观展馆之余，游客还可在现场参与互动。2万平方米的田园超市“采摘园”向游客开放。

　　为配合展会，主办方还举办了丰富多彩的文化活动。第三届中华农圣文化节将以庄户剧团演出、地方特色文艺汇演等形式，自4月21日起在菜博会主会场、弥河生态农业观光园展开。4月25日上午，还将在菜博会一号馆前广场举办“蔬菜总动员”蔬菜趣味大赛。

　　3、安徽和县蔬菜博览会

　　和县是安徽省的一个普通县城，但是她同时也是在该地每两年举办一次的中国??和县蔬菜博览会更使这个县城拥有了更高的知名度。

　　中国和县蔬菜博览会一般在和县台湾农民创业园里举办，该农业园是由农业部、国台办于2009年5月批准设立的国家级农业园区，是安徽省首个台湾农民创业园。以发展“生态农业、高效农业、休闲农业”为重点，以“引领安徽农业、彰显台湾特色、促进皖台交流、增加农民收入”为目标。

　　蔬菜博览会是和县对外展示自己的一张名片，到2011年蔬博会一共已经举办了五届，在和县将蔬博会越办越大的同时，在“皖江”地区，和县有机蔬菜的种植也广为人知，和县因此被誉为“全国无公害蔬菜生产示范基地县”，蔬果种植面积已达50多万亩，产值10亿多元，素有“长江中下游地区最大菜园子”之美称，“皖江”牌蔬菜位列“全国蔬菜十大畅销品牌之首”，畅销全国。

　　4、南京农业嘉年华

　　提起“嘉年华”人们自然想到“狂欢节”，而南京的“农业嘉年华”就是农业行业里的狂欢节，以“农民的节日市民的盛会”为主旨的农业嘉年华是南京农业旅游的品牌，兼有展览、娱乐、购物、展示、宣传、招商等多种功能。

　　从2005年起，每年9月由南京市政府、江苏省农委主办，南京市农林局承办“农业嘉年华”活动，向社会全面展现休闲农业发展成果，传递现代农业文化，为农民和市民搭建交流、互动、娱乐、庆祝和共同发展的平台。

　　南京农业嘉年华的宗旨是向社会展示城乡统筹新措施、展示都市农业新成果、展示休闲农业新品牌、展示郊县农民新风采。为农民、市民搭建一个交流、互动、发展，共同娱乐、庆祝的平台。

　　“农业嘉年华”起源于休闲农业，服务于都市农业和城乡统筹，表现形式以吃、喝、玩、乐、娱、购、体验等内容为要素，以创意的手段包装，以人们喜闻乐见的方式呈现，以充满“农”味的素材为特色，打造一个融新、融美、融经济和社会效益于一体的富有内涵的农业盛会。

　　南京市已成功举办了六届农业嘉年华，从向市民推介旅游农业的景观、产品与特色线路，到全面宣传现代农业成果，在社会引起强烈反响。2009年9月，国际都市农业基金会在第四届南京农业嘉年华开幕式上向南京市颁发了“国际都市农业推广与创意城市奖”。南京农业嘉年华已成为南京都市农业的一块金字招牌。

　　根据这些案例分析得出，如何使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值成为了新亮点，休闲农业地产已然成为未来建设投资的新的热点。

      文章来源中国房地产时评传媒